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CHAPTER 4 · TAX & VALUATION

税金・価格評定

SECTION 1 〜 6 完全網羅

不動産取得税固定資産税印紙税登録免許税譲渡所得鑑定評価
01
SECTION ONE

不動産取得税

▸ ▸ ▸  都道府県税・取得時に1回

OVERVIEW

不動産取得税の概要

項目内容
課税主体都道府県
課税対象不動産（土地・家屋）の取得（売買・贈与・交換・建築・増改築）
納税義務者不動産の取得者（個人・法人問わず）
課税標準固定資産税評価額（取得価格ではない）
税率原則 4%／住宅・土地は3%（軽減）
納付方法都道府県からの納税通知書による普通徴収
EXEMPT

課税されない取得

  1. 相続・包括遺贈・合併等の形式的取得
  2. 国・地方公共団体等の取得
  3. 不動産の使用に伴う原始取得（時効取得を除く）
  4. 取得価額が一定額未満（土地10万円・家屋新築23万円・家屋既存12万円未満）
  5. 共有物の分割（持分割合に応じた分割）
REMEMBER
相続は不課税、贈与は課税。生前贈与による移転計画は税負担を伴う。
RELIEF

住宅の軽減措置

区分軽減内容
新築住宅（戸建・マンション）評価額から1,200万円控除（長期優良住宅は1,300万円）
既存住宅（中古）建築年により100万〜1,200万円控除
住宅用土地評価額の1/2を課税標準とし、さらに税額控除
適用条件：床面積50㎡以上240㎡以下（共同住宅貸家は40㎡以上）。中古は新耐震基準適合等の要件あり。
02
SECTION TWO

固定資産税・都市計画税

▸ ▸ ▸  市町村税・毎年1月1日

FIXED ASSETS

固定資産税の基本

項目内容
課税主体市町村（東京23区は東京都）
課税対象土地・家屋・償却資産
納税義務者1月1日時点の所有者（登記簿）
課税標準固定資産税評価額（3年に1回評価替え）
税率標準1.4%（市町村が条例で変更可・上限制限廃止）
免税点土地30万円・家屋20万円・償却資産150万円未満は非課税
RELIEF

住宅用地の特例

区分固定資産税都市計画税
小規模住宅用地（200㎡以下）評価額×1/6評価額×1/3
一般住宅用地（200㎡超部分）評価額×1/3評価額×2/3
NEW BUILDING
新築住宅の3年間（耐火3階以上は5年間）、120㎡以下の部分について税額1/2軽減。
URBAN PLAN TAX

都市計画税

SCOPE
市街化区域内の土地・家屋にのみ課税（市町村が条例で定める）。固定資産税と一体で徴収される。
項目内容
税率制限税率0.3%以下で市町村が条例で定める
課税標準固定資産税評価額
免税点固定資産税の免税点に準ずる
03
SECTION THREE

印紙税

▸ ▸ ▸  契約書・領収書に課税

SUBJECT

印紙税の対象文書

  1. 不動産売買契約書（1号文書）
  2. 金銭消費貸借契約書（住宅ローン契約等／1号文書）
  3. 請負契約書（工事請負契約／2号文書）
  4. 受取書（5万円以上の領収書／17号文書）
  5. 定款・株式会社の設立等
TAX BASE
契約金額に応じた段階定額制。例：1000万円超〜5000万円以下の不動産売買契約は本則2万円（軽減で1万円）。
EFFECT

不貼付・消印漏れの効果

違反効果
印紙不貼付本来印紙税額の3倍の過怠税（自主申告は1.1倍）
消印漏れ印紙税相当額の過怠税（同額）
契約自体の効力有効（印紙の貼付は契約効力に影響しない）
軽減措置：不動産売買契約書・建設工事請負契約書については、契約金額に応じた印紙税の軽減特例あり（時限措置）。
DETAIL

印紙税の論点

  • 契約書を2通作成した場合、それぞれに印紙税が課税
  • 原本と写しの双方を契約書として作成した場合、いずれにも印紙税
  • 契約金額の記載が変更（増額）される変更契約書も課税
  • 記載金額のない契約書は200円（1号文書の場合）
  • 領収書のクレジットカード支払分は記載があれば非課税
04
SECTION FOUR

登録免許税

▸ ▸ ▸  登記時に課税

RATES

主な登録免許税率

登記の種類課税標準税率
所有権保存登記（新築）固定資産税評価額0.4%
所有権移転登記（売買）固定資産税評価額2.0%（土地は軽減で1.5%）
所有権移転登記（相続）固定資産税評価額0.4%
所有権移転登記（贈与）固定資産税評価額2.0%
抵当権設定登記債権金額0.4%
仮登記—本登記の1/2
RELIEF

住宅用家屋の軽減

登記軽減税率
所有権保存登記（住宅用家屋）0.15%（本則0.4%）
所有権移転登記（住宅用家屋・売買）0.3%（本則2.0%）
抵当権設定登記（住宅取得用）0.1%（本則0.4%）
CONDITIONS
個人の自己居住用、床面積50㎡以上、築年要件、新耐震基準適合（中古）等の要件あり。市町村長の証明が必要。
05
SECTION FIVE

譲渡所得税

▸ ▸ ▸  不動産売却時の所得税・住民税

CALCULATION

譲渡所得の計算式

FORMULA
譲渡所得 ＝ 譲渡価額 − （取得費 + 譲渡費用）− 特別控除
  • 取得費：購入代金＋購入諸費用＋設備費＋改良費（建物は減価償却）
  • 譲渡費用：仲介手数料・印紙税・建物取壊費等
  • 取得費が不明な場合：譲渡価額の5%を概算取得費とできる
RATES

短期・長期譲渡

区分所有期間税率（所得税＋住民税＋復興税）
短期譲渡譲渡年1月1日時点で5年以下39.63%（30+9+0.63）
長期譲渡譲渡年1月1日時点で5年超20.315%（15+5+0.315）
CRITICAL DATE
所有期間は譲渡した年の1月1日で判定（取得から実際5年でも、1/1判定で4年なら短期）。
RESIDENTIAL

居住用財産の特例

  1. 3,000万円特別控除：マイホーム売却で譲渡所得から3000万円控除（所有期間問わず）
  2. 軽減税率の特例：所有10年超で譲渡所得6000万円以下の部分は14.21%
  3. 買換特例：所有10年超のマイホーム買換で譲渡時の課税繰延べ
  4. 譲渡損失の損益通算・繰越控除：マイホーム売却で損失が出た場合、他の所得と通算可能
3000万円控除と買換特例は選択適用（重複不可）。3000万円控除と軽減税率は併用可。
SPACING

利用できない場合

  • 3000万円控除：譲渡先が配偶者・直系血族・生計同一親族の場合は不可
  • 3000万円控除：過去2年以内に同特例・買換特例等を受けている場合は不可
  • 居住用要件：実際に住んでいた家屋であること（住まなくなって3年経過後の年末までに譲渡）
  • 住宅ローン控除との併用不可（同一年・前後3年）
06
SECTION SIX

不動産の鑑定評価

▸ ▸ ▸  3手法と地価公示

3 METHODS

鑑定評価の3手法

01
原価法
再調達原価から減価修正して積算価格を求める。建物の評価に強い
02
取引事例比較法
類似の取引事例から比準価格を求める。市場性のある不動産に
03
収益還元法
将来の純収益から収益価格を求める。賃貸不動産に
PRINCIPLE
3手法を併用し、対象不動産の特性に応じて説得力のある価格を試算するのが鑑定評価。
PRICE TYPES

価格の4種類

価格定義
正常価格市場性ある不動産の市場価値（通常の取引）
限定価格市場が限定された場合の価格（隣接地併合等）
特定価格市場性あるが、特殊な前提条件下での価格（証券化等）
特殊価格市場性のない不動産の価格（文化財等）
PUBLIC PRICE

地価公示制度

項目内容
根拠法地価公示法
基準日毎年1月1日
公表時期毎年3月下旬
対象都市計画区域・準都市計画区域内等の標準地
公表者国土交通省
機能一般取引の指標、公共事業用地取得の規準、不動産鑑定の規準
RELATED
都道府県地価調査：基準日7月1日、公表9月下旬。地価公示を補完し、都市計画区域外も対象。
FACTORS

価格形成要因

一般的要因

自然・社会・経済・行政の各要因。景気動向、人口、税制、金融政策等。

地域要因

当該地域の特性。住宅地域・商業地域・工業地域それぞれの個別要因。

個別的要因

個々の不動産の特性。土地の形状、面積、画地条件、建物の老朽度等。

最有効使用の原則：不動産の価格は、その不動産が最も有効に使用される場合の価値を前提として求められる。
FIN

お疲れさまでした

SECTION 1 〜 6 完了

取得税固都税印紙税登録免許税譲渡所得鑑定評価
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