法令上の制限

都市計画法の目的

都市計画法は、都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与することを目的とする法律です。

1. マスタープランとして土地利用を計画的に整備
2. 道路・公園等の都市施設を整備
3. 市街地開発事業を実施
4. 開発許可制度で無秩序な開発を防止

都市計画区域の3層構造

区域区分（線引き）

用途地域 13種類

住居系 8種 の特徴

商業系・工業系 5種

用途地域に必ず定めるもの

1. 建蔽率（商業地域は8/10で固定）
2. 容積率
3. 外壁の後退距離（低層住居専用・田園住居）— 必要に応じ
4. 建築物の高さの限度（低層住居専用・田園住居の絶対高さ10m or 12m）

補助的地域地区一覧

高度地区・高度利用地区

防火地域・準防火地域

景観・風致・その他

• 景観地区：景観計画区域内で良好な景観形成を図る
• 風致地区：自然景観の維持。条例で建築規制可
• 緑地保全地域・特別緑地保全地区：緑地保全のための区域
• 伝統的建造物群保存地区：歴史的町並みの保存（市町村決定）
• 流通業務地区：流通業務の効率的処理を促進
• 臨港地区：港湾管理者の管理する港湾区域に隣接

都市施設

都市計画区域には、必要な都市施設を都市計画で定める。市街化区域・非線引きには少なくとも道路・公園・下水道を定める。住居系用途地域には義務教育施設も定める。

市街地開発事業

1. 土地区画整理事業：道路・公園を整備しつつ宅地利用増進
2. 新住宅市街地開発事業：大規模な住宅地開発
3. 工業団地造成事業：工場団地造成
4. 市街地再開発事業：既成市街地の再開発
5. 新都市基盤整備事業：新都市の基盤整備
6. 住宅街区整備事業：大都市での宅地供給
7. 防災街区整備事業：防災機能向上

地区計画

地区計画は、地区の特性にふさわしいきめ細かな街づくりを行うため、市町村が定める。

• 地区計画の方針を定める
• 地区整備計画で建築物の用途・形態・敷地等の制限を具体化
• 区域内で行為（建築・宅地造成等）を行う者は、原則 30日前までに市町村長に届出
• 市町村長は届出に対し勧告できる（命令はできない）

都市計画の決定権者

都市計画決定の流れ

1. 原案作成（住民意見聴取の機会あり）
2. 公聴会等を開いて住民意見を反映
3. 都市計画案を2週間 公衆の縦覧に供する
4. 住民・利害関係人は 意見書 を提出可能
5. 都道府県の場合は都道府県都市計画審議会に付議、市町村は市町村都市計画審議会に付議
6. 告示により発効、図書を一般の閲覧に供する

都市計画事業の制限

都市計画事業は、都道府県知事の認可（市町村は国土交通大臣の認可）を受けて施行する。事業地内では強い建築制限がかかる。

開発行為の定義

• 区画の変更：従来の区画を変更（道路・水路で分割等）
• 形の変更：盛土・切土による地形の変更
• 質の変更：宅地以外の土地（農地・山林）を宅地に変更
• 第一種特定工作物：コンクリプラント等の周辺環境悪化施設
• 第二種特定工作物：ゴルフコース、1ha以上の野球場・遊園地・墓園等

許可が必要な規模

許可不要となる場合

1. 市街化調整区域・区域外で行う、農林漁業を営む者の居住用建築物または農林漁業用施設
2. 公益上必要な建築物のための開発（駅舎・図書館・公民館・変電所等）
3. 都市計画事業・土地区画整理事業・市街地再開発事業として行うもの
4. 非常災害の応急措置として行うもの
5. 通常の管理行為・軽易な行為（仮設建築物等）

申請から許可までの流れ

1. 事前協議（公共施設管理者の同意・協議）
2. 許可申請書を都道府県知事に提出（設計図書を添付）
3. 知事の審査（許可基準への適合性）
4. 許可・不許可の処分（書面で通知）
5. 不許可・条件不服 → 開発審査会へ審査請求

工事完了と建築制限

単体規定とは

構造耐力

• 建築物は 自重・積載荷重・積雪荷重・風圧・地震動・衝撃 に対し安全な構造でなければならない
• 木造で3階以上または延べ面積500㎡超等は構造計算が必要
• 木造以外で2階以上または延べ面積200㎡超は構造計算が必要
• 大規模建築物には主要構造部の耐火等の特別基準

防火・避難規定

1. 主要構造部を耐火構造としなければならない耐火建築物の指定
2. 防火区画：床面積1,500㎡以内ごとに耐火構造の床・壁等で区画
3. 2方向避難：2以上の直通階段の設置義務
4. 避難施設：廊下幅・出口・敷地内通路の規定
5. 排煙設備・非常用照明・非常用昇降機の設置基準

衛生・採光・換気

道路の定義

建築基準法上の道路は、原則として幅員4m以上のもの。次のいずれかに該当する。

1. 道路法による道路（国道・都道府県道・市町村道）
2. 都市計画法等による道路（開発行為で築造）
3. 建築基準法施行時に既に存在した4m以上の道
4. 道路法等による事業計画のある道路（2年以内事業執行）
5. 位置指定道路：特定行政庁の位置指定を受けた私道
6. 2項道路（みなし道路）：4m未満でも特定行政庁が指定したもの

接道義務

2項道路とセットバック

幅員4m未満でも、建築基準法施行時に既に建築物が立ち並んでいた幅員1.8m以上の道で、特定行政庁が指定したものは道路とみなす。

• 道の中心線から2m後退した線が道路境界線（セットバック）
• 反対側がガケ・川等の場合は反対側から4m後退
• セットバック部分は建築物・塀を建てられない
• セットバック部分は建蔽率・容積率の敷地面積に算入しない

道路内の建築制限

1. 道路内には建築物・敷地を造成するための擁壁を建てられない
2. 例外：地盤面下の建築物（地下街等）
3. 例外：公衆便所・巡査派出所等で特定行政庁の許可を受けたもの
4. 例外：公共用歩廊等で特定行政庁が許可したもの

用途制限の基本

用途地域では、地域の特性に応じて建築できる建築物の用途が制限される。低層住居系ほど厳しく、商業・工業系ほど緩い傾向。

主な用途制限（住居系）

主な用途制限（商業・工業系）

建蔽率の計算

建蔽率の緩和

1. 角地（特定行政庁指定）：建蔽率に +10% 加算
2. 防火地域内の耐火建築物（建蔽率80%地域以外）：+10%
3. 上記2つに該当：+20%（合計）
4. 建蔽率80%の地域内かつ防火地域内の耐火建築物：建蔽率100%（制限なし）
5. 準防火地域内の耐火・準耐火建築物：+10%

複数地域にわたる場合

敷地が建蔽率の異なる地域にわたる場合、各地域の面積按分（加重平均）で建蔽率を算出する。

容積率の計算

前面道路幅員による制限

特定道路と容積率緩和

前面道路が幅員6m以上12m未満で、幅員15m以上の道路（特定道路）に接続している場合、特定道路までの距離に応じて容積率の制限が緩和される。

複数地域・道路特例

敷地が異なる容積率地域にわたる場合は面積按分。建築協定や総合設計制度等による割増もある。

絶対高さ制限

斜線制限のイメージ

道路・隣地・北側斜線

日影規制

中高層建築物が冬至日の真太陽時で8時から16時（北海道は9時〜15時）の間に隣地に落とす日影の長さを規制する。

• 適用対象地域：低層住居専用・田園住居・中高層住居専用・第一種第二種住居・準住居・近隣商業・準工業のうち、地方公共団体の条例で指定する区域
• 商業・工業・工業専用地域には適用なし
• 低層住居専用：軒高7m超または3階以上の建築物が対象
• 中高層・住居等：高さ10m超の建築物が対象

外壁の後退距離

第一種・第二種低層住居専用地域・田園住居地域では、都市計画で定めた場合、外壁または柱の面と敷地境界線との距離を 1.5m or 1m 以上とする後退距離が課される。

防火地域の規制

準防火地域の規制

複数地域にまたがる場合

建築確認が必要な建築物

確認・検査の流れ

1. 建築確認申請 → 建築主事 or 指定確認検査機関
2. 確認済証の交付（不適合通知の場合は不交付）
3. 工事着手
4. 工事中に中間検査（特定工程ごと）
5. 工事完了後 4日以内に完了検査の申請
6. 完了検査で適合確認 → 検査済証交付
7. 検査済証交付後でなければ使用できない（特殊建築物・大規模建築物）

違反建築物への措置

• 特定行政庁は、違反建築物について使用禁止・使用制限を命じることができる
• 建築主・施工者・所有者等に対し除却・移転・改築等を命令
• 緊急の必要がある場合は仮の使用禁止・制限を命じられる
• 命令に違反すると罰則（懲役・罰金）の対象

国土法の3つの仕組み

事後届出の面積要件

届出対象となる取引

「一団の土地」の判断

面積要件は「一団の土地」として判断します。複数の契約や複数の所有者でも一体的・計画的に利用される土地は合算して判定。

主な届出事項

1. 当事者双方の氏名・住所
2. 契約締結年月日
3. 取得後の土地の利用目的
4. 対価の額
5. 土地の所在・面積

勧告・助言・公表

• 勧告：原則 届出があった日から3週間以内。土地の利用目的が公益や周辺地域の利用と適合しない場合、利用目的の変更を勧告できる
• 勧告に従わない場合：知事は その旨およびその内容を 公表することができる（公表は義務ではない）
• 勧告に従った場合：知事は当該土地に関する権利の処分のあっせんその他の措置を講ずるよう努めなければならない
• 助言：届出をした者に対し、土地の利用目的について必要な助言ができる

事前届出（注視・監視区域）

届出違反の効果

盛土規制法の概要

正式名称「宅地造成及び特定盛土等規制法」。旧「宅地造成等規制法」を改正・改称（令和5年5月施行）。宅地造成、特定盛土等または土石の堆積に伴う崖崩れや土砂の流出による災害の防止を目的とする法律です。

重要用語

宅地造成等工事規制区域

区域内で宅地造成等に関する工事をする場合、原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。工事主は許可申請の前に、あらかじめ周辺住民等に対し説明会の開催等必要な措置を講じなければならない。

許可が必要な宅地造成・特定盛土等

1. 高さ1m超の崖を生ずる盛土
2. 高さ2m超の崖を生ずる切土
3. 盛土と切土を同時にし、高さ2m超の崖を生じるもの（①②を除く）
4. 高さ2m超の盛土（①③を除く）
5. 盛土・切土をする土地の面積が500㎡超（①〜④を除く）

変更の許可

許可を受けた者が、宅地造成等に関する工事の計画の変更をしようとするときは、都道府県知事の許可を受けなければならない。ただし軽微な変更については、遅滞なく都道府県知事に届け出れば問題ない。

完了検査と届出制度

特定盛土等規制区域

宅地造成等工事規制区域以外の土地で、土地の傾斜度・渓流の位置等の自然的条件・周辺地域における土地利用の状況・社会的条件から、特定盛土等または土石の堆積が行われた場合に災害により市街地等の居住者の生命・身体に危害を生ずるおそれが特に大きい区域。

特定盛土等の許可規模

土地の保全等

土地区画整理事業

道路・公園・宅地を一体的に整備し、宅地利用の増進を図る事業。各地権者は土地の一部（減歩）を提供し、整然とした宅地を取得する。

施行者

仮換地と換地処分

• 仮換地指定：従前地の使用が停止し、仮換地を使用できる
• 仮換地の所有権は従前地のまま（使用収益権が移転）
• 換地処分の公告日の翌日に正式に所有権移転（換地）
• 清算金（過不足）は同日に確定

事業地内の建築制限

事業認可の公告以後、換地処分の公告日まで、事業の障害となるおそれのある建築・工作物の建設には知事等の許可が必要。

農地法の概要

農地法は、国内の農業生産の基盤である農地を守るため、権利移動や転用等の行為を規制する許可制度です。例年1問出題。学習量は少ないが本試験で細かいヒッカケが出題されることがあるため、知識の精度を高めましょう。

重要用語

3条許可：権利移動

3条許可不要な場合

1. 国・都道府県が権利を取得する場合
2. 民事調停法による民事調停による場合
3. 相続・遺産分割・包括遺贈・相続人に対する特定遺贈・法人合併等により権利が取得される場合（遅滞なく農業委員会へ届出が必要）
4. 3条許可を停止条件とする売買契約等に基づき仮登記を申請する場合
5. 土地収用法等によって収用・使用される場合

4条許可：自己転用

1. 採草放牧地は4条の対象外（自己転用は自由）
2. 国・都道府県が行う場合でも原則4条許可必要。協議が成立すれば許可があったものとみなされる
3. 市街化区域内の農地転用 → あらかじめ農業委員会への届出のみで足りる
4. 2アール（200㎡）未満の農地を農業用施設に供する場合は許可不要
5. 違反 → 工事停止・原状回復命令、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金（法人は1億円）

5条許可：転用＋権利移動

1. 例：農地を売買して住宅地にする、農地を宅地造成業者に賃貸する等
2. 国・都道府県が行う場合でも原則5条許可必要。協議成立で許可とみなす
3. 市街化区域内の農地・採草放牧地 → あらかじめ農業委員会へ届出のみで足りる
4. 国・都道府県等が地域振興・農業振興上必要な施設の用に供するため転用目的で権利移動する場合は許可不要
5. 違反 → 契約無効＋工事停止・原状回復命令＋罰則

3条・4条・5条比較表

農地・採草放牧地の賃貸借

過去問 頻出パターン

• 登記簿上は宅地でも現況が農地なら農地法の対象（客観的事実状態主義）
• 抵当権の設定は権利移動に該当せず、3条許可不要
• 抵当権の実行による競売で農地の所有権が移転する場合は3条許可必要
• 相続による農地取得は3条許可不要だが農業委員会への届出が必要
• 耕作目的で原野を農地に転用 → 4条許可不要（4条は「農地以外」への転用）
• 市街化区域内の自己所有農地を駐車場に転用 → あらかじめ農業委員会への届出で足りる
• 農業用施設に供する 2アール未満の農地転用は4条許可不要

主な諸法令

横断的な論点

• 許可・届出を要する取引で、宅建業者は重要事項として説明義務あり
• 取引時には登記簿・公図・各種法令上の制限を必ず調査
• 都市計画図・用途地域図等は市町村役場・WEBで公開
• 各法令の規制が重複適用される場合は、それぞれの規制を遵守