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CHAPTER 5 · EXEMPTION

5問免除

SECTION 1 〜 5 完全網羅

機構景表法統計土地建物

SECTION ONE

住宅金融支援機構

▸ ▸ ▸ 証券化支援とフラット35

OVERVIEW

機構の位置づけ

住宅金融支援機構は、平成19年に旧住宅金融公庫から業務を引き継いだ独立行政法人です。原則として直接融資は行わず、民間金融機関による住宅資金の供給を支援します。

CORE

機構の中核業務は証券化支援。民間金融機関が貸し出した住宅ローン債権を機構が買い取り、住宅金融支援機構債券（MBS）として投資家に販売する仕組み。

BUSINESS

主な業務

証券化支援業務（買取型）：金融機関の住宅ローン債権を買い取り、MBSを発行
証券化支援業務（保証型）：金融機関の住宅ローン債務を保証
住宅融資保険業務：金融機関の住宅ローン債務不履行に保険
団体信用生命保険業務：機構の住宅ローン利用者向け団信
直接融資業務：災害復興・子育て支援・高齢者向け（バリアフリー化）等の政策的に必要な範囲
情報提供・相談業務

FLAT35

フラット35の特徴

項目	内容
融資限度	最高8,000万円（建設費・購入費の100%以内）
返済期間	15年以上35年以内（完済時年齢80歳以下）
金利	長期固定金利（取扱金融機関により異なる）
融資率による金利差	9割超は金利が割増
団体信用生命保険	加入は任意（機構団信制度あり）
繰上返済手数料	無料
対象住宅	機構が定める技術基準に適合する住宅

DIRECT LOAN

機構の直接融資

災害復興住宅融資：災害により被害を受けた住宅の建設・購入・補修
子育て世帯向け融資：子育て支援のための住宅取得
高齢者向け返済特例：満60歳以上の方のリフォーム融資（毎月利息のみ、元金は死亡時等に一括返済）
マンション共用部分のリフォーム融資：管理組合向け
賃貸住宅融資：サービス付き高齢者向け住宅（サ高住）等

FREQUENT

「機構は原則として直接融資を行わない」が頻出。例外として上記の政策的融資のみ実施。

SECTION TWO

景品表示法

▸ ▸ ▸ 不当表示と公正競争規約

PURPOSE

景表法の目的

景品表示法は、過大な景品提供と不当な表示を禁止し、消費者の利益を保護することを目的とします。不動産取引においても広告表示について厳格な規制があります。

優良誤認表示

実際より著しく優良であると誤認させる表示

有利誤認表示

実際より著しく有利であると誤認させる表示

指定表示

内閣総理大臣が指定する不当表示

RULES

不動産公正競争規約

業界の自主規制基準。不動産業者の広告表示について詳細なルールを定めています。違反者は公正取引協議会から警告・違約金等の措置を受けます。

項目	表示ルール
徒歩所要時間	道路距離80m＝1分として表示。端数切上げ
面積	建物：壁芯面積。土地：㎡で表示（坪換算は併記可）
価格	消費税込。総額表示が原則
建築年	建築確認年月ではなく建築年月（完成年月）
改装・リフォーム	改装内容・改装年月を明示

RESTRICTIONS

広告開始時期と制限

広告開始時期の制限：宅建業法により、未完成物件は建築確認・開発許可の前に広告できない
おとり広告の禁止：実在しない物件、契約済物件、取引する意思がない物件の広告は禁止
誇大広告の禁止：著しく事実と相違する広告・実際よりも著しく優良/有利と人を誤認させる広告は禁止
取引態様の明示：売主・代理・媒介の別を明示

PENALTY

違反すると措置命令・課徴金納付命令の対象。違反事実は公表される。

DETAILS

細かい表示ルール

新築：建築工事完了後1年未満かつ未使用のもの
リフォーム済：改装内容・改装年月を表示
角部屋：方位を併記
JR・私鉄等の駅名は正式名称で記載、複数路線がある場合は最寄り駅を全て記載
「即入居可」：契約後すぐに入居可能な状態が条件
地図表示：実際と異なる縮尺・方位は不可

SECTION THREE

統計

▸ ▸ ▸ 地価・建築・取引

PRICE

地価公示・基準地価

地価公示

毎年1月1日時点の標準地の正常価格を、3月下旬に国土交通省が公表。土地取引の指標。

都道府県地価調査

毎年7月1日時点の基準地価。9月下旬に都道府県が公表。地価公示を補完。

TREND

近年の傾向：地方圏でも上昇に転じる地点が増加。住宅地・商業地ともプラス基調。試験では「上昇／下落」の方向性を直近データで確認。

CONSTRUCTION

建築着工統計

国土交通省が毎月公表する基幹統計。新設住宅着工戸数の動向は景気指標の一つです。

持家

自己居住用に建てる住宅

分譲住宅

分譲業者が建てて販売（戸建・マンション）

貸家

賃貸用に建てる住宅

給与住宅

社宅等の事業主提供住宅

近年の傾向：新設住宅着工戸数は年間80万戸前後。長期的には人口減少を受け緩やかに減少傾向。試験では直近年の前年比増減方向を押さえる。

REGISTRY

宅建業者数・取引動向

項目	近年の傾向
宅建業者数	約13万業者前後（横ばい〜微増）
宅建士登録者数	約110万人（増加傾向）
不動産業GDP	全産業の約11〜12%
土地取引件数	全国120万件前後

EXAM TIP

統計問題は試験直前の最新数値が問われる。方向性（増加・減少）とキリの良い数値を覚えるのがコツ。

SECTION FOUR

土地

▸ ▸ ▸ 地形・地質・宅地適否

SUITABLE

宅地に適している地形

台地・段丘

水はけ良好・地盤安定

扇状地の中央部

緩斜面・砂礫層で水はけ良

緩やかな丘陵地

通気・採光・水はけ良

自然堤防

河川沿いの微高地

山麓部の緩斜面

岩盤が比較的近い

埋立地以外の海岸段丘

古い段丘ほど安定

UNSUITABLE

宅地に不適な地形

地形	主なリスク
河川敷・氾濫原	洪水・浸水・液状化
谷底低地	豪雨時の浸水・地盤軟弱
後背湿地	地盤軟弱・地盤沈下
埋立地・干拓地	液状化・不同沈下
扇状地の末端	湧水・地下水位高
急傾斜地（崖地）	土砂崩壊・地すべり
活断層直近	地震時の地表ずれ

CHECK

宅地調査のポイント

ハザードマップで洪水・土砂災害・津波リスクを確認
古地図・空中写真で過去の土地利用（沼地・水田跡等）を確認
地形図で標高差・斜面方向・水系を確認
地盤調査で支持層深さ・N値を確認（住宅性能評価でも重要）
埋蔵文化財包蔵地の有無を市町村で確認

EXAM

「水田跡・沼地跡の宅地は、軟弱地盤で不同沈下のリスク」「扇状地の中央部は宅地に適する」が頻出。

SECTION FIVE

建物

▸ ▸ ▸ 構造形式と耐震

WOODEN

木造（W造）

木材の特性を活かす日本の伝統的構造。住宅で広く用いられます。

長所

自重が軽く、加工が容易。コストが比較的低く、断熱性・調湿性に優れる。施工期間も短い。

短所

火災・腐朽・虫害に弱い。耐震性向上には筋交い・構造用合板等の壁量計算が必須。

工法：軸組工法（在来）、枠組壁工法（ツーバイフォー）、丸太組工法（ログハウス）。

鉄筋コンクリート造（RC造）

圧縮に強いコンクリートと引張に強い鉄筋を組み合わせた構造。中高層建築物に多用されます。

長所

強度・耐久性・耐火性に優れる。遮音性も高く、設計自由度が高い。

短所

自重が大きく、工期が長く、コストも高い。かぶり厚さ不足は鉄筋の中性化・腐食リスク。

STEEL

鉄骨造（S造）

鋼材を骨組みとする構造。自重あたりの強度が高く、大スパン・高層に向きます。

長所

軽量・高強度。大空間・高層建築に適する。工期も比較的短い。

短所

火災時の強度低下が早く、耐火被覆が必須。錆対策も重要。

SRC

鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）：S造とRC造を組み合わせた構造。超高層に多用。両者の長所を併せ持つ。

EARTHQUAKE

耐震基準と耐震構造

項目	内容
新耐震基準	昭和56年6月1日以降に建築確認を受けた建物
旧耐震基準	新耐震基準前の建物。耐震診断・補強の対象
耐震構造	地震に耐える剛強な構造（壁量・接合部強化）
制震構造	制震ダンパーで揺れを吸収
免震構造	免震装置で建物と地盤を分離し、揺れを伝えない

耐震等級（住宅性能表示）：等級1（建築基準法相当）→ 等級2（1.25倍）→ 等級3（1.5倍）。

FIN

お疲れさまでした

SECTION 1 〜 5 完了

機構景表法統計土地建物

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