宅建業法

免許の要否を判定する
3つの要素

この3つが全て揃ったら「宅建業」となり、免許が必要です。

「宅地」とは何か?

①または②に該当するものが「宅地」となります。

• 01
  建物の敷地に供せられる土地

  現在建物が建っている土地、または将来建物を建てる予定の土地。
  ※どんな地目でも宅地となる（農地でも、建てる予定なら宅地）。
• 02
  用途地域内の土地

  道路・公園・河川・広場・水路を除き、すべて宅地となる。
  ※用途地域＝建物の種類や規模を決めるエリア（街並みを整える）。

「建物」と「取引」

「取引」適用の早見表

「業」とは 利益を追求する行為

業とは、不特定多数の相手方に対し、反復継続して取引を行うことです。

具体例で確認しよう

• Q1
  A所有の用途地域内の農地を区画割し、分譲する

  宅建業○ 用途地域内の土地は原則宅地。区画割して不特定多数に分譲＝免許必要。
• Q2
  Aが裁判所により土地を10区画に分譲。Bに販売代理を依頼

  A：免許必要 自ら売買にあたる。Bに代理を依頼してもA本人にも免許が必要。
• Q3
  A所有の商業ビルをBに賃貸、BがフロアごとにC・D・Eに転貸

  A・B共に免許不要 自ら貸借・転貸は取引にあたらない。

宅建業者とは?

免許を取得し、宅建業（不動産業）を営む者。

宅建業者に関する 4つの特例

セクション1 まとめ

• ●
  宅建業＝宅地建物 × 取引 × 業

  3要素揃って初めて宅建業となり、免許が必要
• ●
  「自ら貸借」は取引にあたらない

  サブリース業、マンション賃貸業は免許不要
• ●
  国等は宅建業法の適用なし／信託会社は届出のみ

  破産管財人は免許不要、みなし宅建業者は限定的に適用

押さえるべき 2つの用語

免許の種類 2つ

免許の有効期間

免許の有効期間は5年。期限が切れる前に「更新」が必要です。

免許申請書の 記載事項

• 01
  商号または名称
• 02
  役員・政令使用人の氏名（法人）／本人・政令使用人の氏名（個人）
• 03
  事務所の名称および所在地
• 04
  事務所ごとに置かれる専任宅建士の氏名
• 05
  宅建業以外の事業を行っているときは、その事業の種類

免許の更新フロー

宅建業者名簿

国土交通省や都道府県には宅建業者名簿が備えつけられ、誰でも閲覧可能です。

• 01
  商号または名称
• 02
  役員・政令使用人の氏名／本人・政令使用人の氏名
• 03
  事務所の名称および所在地
• 04
  宅建業以外の事業の種類
• 05
  指示処分・業務停止処分があったときは年月日・内容

廃業等の届出

セクション2 まとめ

• ●
  免許は知事免許 or 大臣免許の2種類、有効期間は5年

  どちらでも全国営業可能
• ●
  更新は90日前〜30日前、変更の届出は30日以内
• ●
  廃業等の届出は基本30日以内、失効時期は事由により異なる

  死亡・合併消滅は即失効／破産・解散・廃止は届出時失効

免許欠格 とは?

宅建業の免許は、申請すれば誰でももらえるわけではありません。
不動産という高額な財産を扱う者として、適切か否かをチェックします。

免許の欠格事由 7つ

これから1つずつ詳しく見ていきます。

破産者・心身の故障

破産した（復権を得ていない）者、心身の故障により宅建業を適正に営むことができない者として国土交通省令で定めるもの。

悪質行為による 免許取消

次のa〜cのいずれかに該当して免許取消処分を受けた場合、その取消の日から5年間免許を受けられない。

• a
  不正手段で免許を取得した
• b
  業務停止処分の事由に該当し、情状が特に重い
• c
  業務停止処分に違反した

刑罰関係 5年欠格

次のa・bに該当する者で、刑の執行が終わった日（または刑の執行を受けることがなくなった日）から5年を経過しない者。

• a
  拘禁刑以上の刑に処せられた者
• b
  宅建業法等違反、刑法の一定の罪等を犯し罰金刑に処せられた者

  ※傷害罪、現場助勢罪、暴行罪、凶器準備集合罪、脅迫罪、背任罪、暴力団員による不当な行為防止に関する法律違反等

執行猶予の取扱い

a・bに関し、執行猶予が付された場合、執行猶予期間中も欠格事由となります。

暴力団員

「暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律」に規定する暴力団員は、免許を受けることができません。

不正行為等をした者

免許申請前5年以内に宅建業に関し不正または著しく不当な行為をした者、宅建業に関し不正または不誠実な行為をするおそれが明らかな者は、免許を受けられません。

未成年者

営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、その法定代理人（法人である場合は、その役員を含む）が欠格事由①〜⑤のいずれかに該当する場合、免許を受けられません。

役員等の欠格事由

役員（法人）または政令使用人（法人・個人）が欠格事由①〜⑤のいずれかに該当する場合、その法人・個人は免許を受けられません。

セクション3 まとめ

• ●
  欠格事由は7つ

  破産・取消・刑罰・暴力団員・不正行為・未成年・役員
• ●
  「5年欠格」がキーワード

  悪質取消／拘禁刑以上／特定罰金刑／元暴力団員＝5年経過必要
• ●
  即OKになるケースもある

  復権、執行猶予期間満了は5年待たず免許可能
• ●
  役員・政令使用人の欠格は法人にも波及

宅建士になる3ステップ

• 01
  宅建試験合格

  有効期間なし。誰でも受験可。不正受験で最長3年間受験禁止。
• 02
  資格登録

  試験合格者は試験を行った都道府県知事の登録を受けられる。2年以上の実務経験または登録実務講習が必要。
• 03
  宅建士証の交付（有効期間5年）

  登録した知事に申請。原則、都道府県知事の法定講習を受ける必要あり。

登録の欠格事由

登録の欠格事由は、免許の欠格事由①〜④（破産・取消・刑罰・暴力団）と同じ。さらに加えて：

• ⑤
  未成年者（行為能力を有しないもの）

  免許とは違い、宅建士の登録では未成年は本人の能力で判定。
• ⑥
  悪質行為による登録消除処分

  a.不正登録 b.不正な宅建士証交付 c.事務禁止処分の事由・情状重 d.事務禁止処分違反 e.事務禁止期間中に宅建士事務 → 5年間欠格
• ⑦
  事務禁止期間中の自主消除

  事務禁止処分の期間中に自ら登録消除した者は、その禁止期間満了まで登録不可。

登録の移転 ／ 死亡等の届出

宅建士証の取扱い

1. 有効期間：5年。更新は申請前6ヶ月以内に法定講習受講（試験合格1年以内なら免除）
2. 書換え交付：氏名・住所変更時、変更登録と併せて申請
3. 再交付：汚損・滅失時。亡失で再交付後に発見した宅建士証は速やかに返納
4. 提示義務：取引関係者から請求あったとき／重要事項説明をするとき必須
5. 返納義務：登録消除されたとき／宅建士証失効時 → 交付した知事へ
6. 提出義務：事務禁止処分を受けたとき → 速やかに交付知事へ

営業保証金とは

取引相手を保護するための「保険金」。お客様に損害を与えてしまった時の弁済原資となる。

営業開始までの流れ

事務所の増設

増設1ヶ所につき500万円を主たる事務所最寄りの供託所に追加供託。届出後でないと営業不可。

還付・保管替え・取戻し

• 還付
  取引相手のみが受領可

  宅建業者は還付対象外（広告業者の広告料債権なども対象外）。あくまで一般消費者保護のため。
• 補填
  不足額の供託：通知から2週間以内

  補填後、さらに2週間以内に免許権者へ届出。
• 移転
  本店移転で最寄り供託所変更時

  金銭のみ：保管替え請求／有価証券あり：新供託所に新規供託 → 旧の取戻し
• 取戻し
  廃業・取消等で営業保証金を返してもらえる

  原則、6ヶ月以上の取戻し公告が必要。本店移転や保証協会加入時は公告不要。

保証協会の役割

営業保証金1,000万円を用意できない宅建業者を、業界団体がサポートする仕組み。

弁済業務の仕組み

• ●
  還付限度額

  仮にその業者が営業保証金を供託していたとした場合の額（本店1,000万＋支店500万×店数）。
• ●
  還付充当金の納付

  協会から通知を受けた社員は、2週間以内に還付充当金を協会に納付。期限超過で社員資格喪失。

社員の地位喪失と取戻し

• ●
  社員の地位喪失

  分担金や還付充当金を期限内に納付しなかった場合等。地位喪失日から1週間以内に営業保証金を供託しなければならない（営業継続する場合）。
• ●
  分担金の返還（取戻し）

  ①社員が地位を失った場合：6ヶ月以上の公告後返還。
  ②一部事務所廃止：超過額のみ、公告不要で返還。

広告・契約締結時期の制限

宅地造成・建物工事完了前は、開発許可・建築確認等を受けた後でなければ広告も契約も不可。

禁止行為いろいろ

• ●
  業務停止期間中の広告
• ●
  誇大広告（実際より著しく優良に見せる）

  損害発生に関係なく違反。
• ●
  手付貸与・分割払い等の便宜供与による契約勧誘
• ●
  事実不告知・不実告知（重要事項について）
• ●
  守秘義務違反（業務中だけでなく退職後も）
• ●
  不当な高額報酬の要求

帳簿 ＆ 従業者名簿

案内所等の届出

申込み・契約を行う案内所等を設置するとき、業務開始日の10日前までに2者へ届出：

• ①
  免許権者（都道府県知事 / 国土交通大臣）
• ②
  所在地を管轄する都道府県知事

媒介契約の3種類

依頼者への報告義務

指定流通機構（REINS）

専任系の媒介契約では、宅建業者は物件情報を指定流通機構に登録する義務があります。

• ●
  専任媒介：契約締結日から7日以内
• ●
  専属専任媒介：契約締結日から5日以内
• ●
  登録後、登録証明書を依頼者に交付
• ●
  物件成約時：遅滞なく成約情報を機構に通知

媒介契約書（34条書面）

媒介契約締結時、遅滞なく媒介契約書を作成し、記名押印して依頼者に交付。

1. 物件の表示
2. 売買すべき価額または評価額（依頼者の希望）
3. 媒介契約の種類
4. 有効期間・解除に関する事項
5. 指定流通機構への登録に関する事項
6. 報酬に関する事項
7. 違約金・標準媒介契約約款に基づくか否か

35条書面の説明義務

IT重説

テレビ会議等のITを活用した重要事項説明も認められる（一定条件で）。

• ①
  宅建士証を画面上で相手方が確認できる
• ②
  音声・映像が双方向で送受信可能
• ③
  事前に35条書面を相手方に交付済み
• ④
  相手方の承諾が必要（売買の場合）

35条書面の主要記載事項

1. 登記された権利の種類・内容
2. 法令上の制限の概要（都市計画法等）
3. 飲用水・電気・ガスの整備状況
4. 未完成物件の場合：完成時の形状・構造
5. 造成宅地防災区域・土砂災害警戒区域内である旨
6. 水害ハザードマップでの所在地
7. 建物状況調査の結果（既存建物のみ、実施から1年以内）
8. 建物の建築・維持保全状況に関する書類の保存状況（既存建物）

区分所有建物の追加事項

マンションでは、上記に加えて以下の説明が必要。貸借の場合は1・2のみ。

1. 専有部分の用途・利用制限の規約（売・交・貸）
2. 管理委託先の氏名・住所（売・交・貸）
3. 敷地に関する権利の種類・内容（売・交）
4. 共用部分に関する規約（売・交）
5. 建物・敷地の専用使用権の規約（売・交）
6. 修繕積立金に関する規約（売・交）
7. 維持修繕の実施状況（売・交）
8. 管理費・通常管理費等の減免規約（売・交）

取引条件に関する事項

1. 代金・交換差金・借賃以外に授受される金銭の額・目的（手付金・敷金等）
2. 契約の解除に関する事項
3. 損害賠償額の予定・違約金に関する事項
4. 手付金等の保全措置（売主が業者の場合）
5. 支払金・預り金の保全措置の概要
6. 金銭貸借のあっせん不成立時の措置（ローン特約）
7. 担保責任の履行に関する措置（売・交のみ）
8. 租税公課の負担に関する事項

35条のまとめ

• ●
  説明者は宅建士、相手方は買主・借主・交換当事者
• ●
  契約成立前に必ず実施、相手方が業者なら書面交付のみ
• ●
  マンションは追加8項目（貸借は2項目だけ）
• ●
  IT重説も可（条件あり）

37条書面の交付義務

必要的記載事項

1. 当事者の氏名・住所
2. 宅地・建物を特定するために必要な表示
3. 代金・交換差金・借賃の額・支払時期・支払方法
4. 宅地・建物の引渡し時期
5. 移転登記の申請時期（売・交のみ）
6. 既存住宅では、構造耐力上主要な部分の状況に関する当事者双方の確認事項（売・交のみ）

任意的記載事項（定めがあれば記載）

1. 代金等以外の金銭の授受の額・授受時期・目的
2. 契約解除に関する定め
3. 損害賠償額の予定・違約金の定め
4. 天災その他不可抗力による損害負担の定め（危険負担）
5. 担保責任に関する定め（売・交のみ）
6. 担保責任の履行措置に関する定め（売・交のみ）
7. 租税公課の負担に関する定め
8. 金銭貸借のあっせん不成立時の措置（売・交のみ）

8種制限の概要

8種制限の適用場面

担保責任の特約制限

宅建業者は買主に不利な特約をしてはならない。「目的物の引渡しの日から2年以上」とする特約のみ有効。

他人物売買の制限

原則、宅建業者は他人物（自己が所有しない宅地建物）の売買契約を締結してはならない。

損害賠償額の予定 ／ 違約金の制限

損害賠償額の予定と違約金を合算して代金額の10分の2を超えてはならない。これに反する特約は、超過部分につき無効。

クーリング・オフとは

不動産取引に慣れていない買主が、不適切な場所で契約してしまった場合に「やっぱりやめます」と申込撤回・契約解除できる制度。

クーリング・オフできない場所

方法・効果・期限

• 方法
  書面で発信した時に効力発生（発信主義）

  郵送なら投函した時点。書面が届かなくてもOK。
• 期限
  クーリングオフできる旨を書面で告げられた日から起算して8日以内

  告知がなければ無期限でできる！
• 効果
  業者は損害賠償・違約金請求できない

  受領した手付金等は速やかに返還。

手付の性質と額の制限

手付金等の保全措置

業者破産時に買主が手付金等を取り戻せないリスクを防ぐ制度。原則、保全措置を講じなければ手付金等を受領できない。

「手付金等」の定義

手付金等＝契約締結日以後、物件引渡し前までに支払われる金銭で、代金に充当されるもの。

• ●
  手付金、中間金、内金など名称は問わない
• ●
  代金に充当されないもの（仲介手数料等）は対象外
• ●
  買主が登記を備えた後は保全不要

売買報酬の速算式

消費税の取扱い

• ①
  物件価額に消費税が含まれる場合

  税抜き価額を算出してから速算式で計算（÷1.1で税抜き）
• ②
  業者が課税事業者の場合

  算出した報酬額に10%上乗せして受領可能
• ③
  業者が免税事業者の場合

  算出した報酬額に4%上乗せ（みなし仕入率）
• 注意
  土地・居住用建物の借賃には消費税課されない

媒介と代理の違い

低廉な空家等の特例

800万円以下の宅地建物（売買・交換のみ）について、通常の費用に加えて費用相当額を上乗せ可能。

• ●
  媒介の場合：依頼者の一方から30万円の1.1倍まで（=33万円）
• ●
  代理の場合：媒介報酬限度額の2倍まで
• ●
  事前に依頼者に説明し合意が必要

貸借の媒介報酬の原則

業者が依頼者の双方から受領できる報酬の合計額は、借賃の1ヶ月分に消費税を上乗せした金額以内。

居住用建物の特則

居住用建物の媒介では、依頼者の一方から受領できる報酬は借賃の0.5ヶ月分（税込0.55ヶ月分）以内が原則。

権利金・敷金の取扱い

宅建業者への監督処分

必要的取消事由（必ず取消）

1. 免許の欠格事由に該当したとき
2. 免許換えの手続きが必要なのに怠ったとき
3. 免許後1年以内に事業を開始しない／引き続き1年以上事業を休止したとき
4. 不正手段による免許取得
5. 業務停止事由のうち情状が特に重い
6. 業務停止処分違反

任意的取消事由（取消すことができる）

1. 所在不明による免許取消
   事務所所在地が確知できないとき、官報公告から30日経過し申出なき場合
2. 宅建業の免許に付された条件に違反した場合
3. 営業保証金の供託届出をしなかった場合（催告から1ヶ月）

主要な罰則

宅建業法 全18セクション
完了